家づくりこぼれ話！

こんにちは　
建物と土地とお金のプロ菅原です。

超長期住宅ローンのリスク
以前、
住宅ローンの借入期間といえば、
最長で35年というのが一般的でした。

建築費用の高騰が続くと、
借入期間が35年を超える
『超長期住宅ローン』
の利用者が増えてきました。

教育費などの支出が多い
子育て世帯を中心に
3人に1人が利用しており、

若年層では40～50年の借入期間を
選ぶ方が急増しているそうです。

住宅ローンは借入期間が長いほど
・毎月の返済額を抑制できる
・完済するまで
団体信用生命保険に加入できる
というメリットはありますが、
リスクもあります。

そのリスクについて
利用者が十分に認識していない可能性が
懸念されています。

そこで今回は、
超長期住宅ローンの
リスクについてお話しします。
　「超長期住宅ローンのリスク」
　
■総返済額が増える
借入期間が35年を超えると、
多くの金融機関では金利が上乗せされます。

また、月々の負担は減りますが、
元金も減りにくくなります。

利息を支払う回数が増えるので
総返済額も増えます。

例えば、
4,000万円を50年で契約する場合、

35年より1,000万円以上も
総返済額が増える可能性があります。

■金利の影響
変動金利で契約すると、
金利上昇の影響を受け続けます。

「5年ルール」により、
が上昇しても5年間は返済額は変わりません。

「125％ルール」により、
6年目以降も返済額は
1.25倍までしか増えません。

そのため、
利息が返済額を上回る可能性があります。

すると、
元金は減らず未払い利息が発生します。

そんな状態が続くと、
契約期間の最終段階で
巨額な一括返済を
求められるかもしれません。

一方、全期間固定金利で契約すれば
返済額は変わりません。

ただし、
金利は最初から高めに設定されています。

ちなみに、
2026年9月現在のフラット50
（返済期間36～50年）は、
・金利の範囲・・・年3.70～5.62％
・最頻金利・・・年3.7％
となっています。

■定年後の返済
一般的に、
定年後は現役時代より収入が減ります。

そのため、
定年後まで返済が続く場合は、
・現役時代に繰り上げ返済をする
・退職金や貯蓄でカバーする
などの対策が必要です。

ただし、
退職金を全額返済に充てると、
老後の生活が苦しくなることがあります。
老後資金が枯渇しないよう注意しましょう。

■資産価値の低下
持ち家を売却するときは、
住宅ローンを完済して
抵当権を抹消しなければなりません。

売却価格がローン残高より高ければ、
売却代金でローンを完済できます。

ローン残高に足りなくても、
不足分を手持ち資金で支払えば
抵当権を抹消できます。

しかし、
不足分の現金を用意できない場合、
売りたくても売れません。

また、
ほかの金融機関で借り換えたくても、

持ち家の資産価値が低ければ
審査に通らない可能性があります。

そのため、
超長期で契約する場合は、
・資産価値が下がりにくい土地選びや
家づくりをする
・適切なメンテナンスで建物の劣化を防ぐ
・資産運用などで手持ち資金を増やしておく
などの対策が必要です。

■メンテナンス書類は大切に
新築後の定期点検だけでなく、
外壁塗装や屋根の補修、

設備の交換などを行った場合も、
関連書類は大切に保管しましょう。

それらの記録があると、
いつ、どこを、どのように
メンテナンスしたか分かります。

売却交渉の際は、
安心材料として提供できます。

売却予定が無くても、
次回のメンテナンスについて
考えるときに役立ちます。

いずれにしても、
保管して損はありませんね。

本日はこれまでです。

では、では。

「家づくりを通じて、
ご家族が幸せになるお手伝いをする」

私の使命です。