家づくりこぼれ話！
こんにちは 建物と土地とお金のプロ菅原です。
注文住宅は高値の花に。
今後の持ち家市場は？
2025年はインフレによる注文住宅離れ、
ファミリー世帯層の減少、
法改正前の駆け込み反動減、
確認検査の地縁・長期化
（＝2025年ショック）が重なり、
持ち家市場は前年比割れが続いた。
これから25年度（25年４月-26年３月）
の持ち家着工は前年から10％以上減り、
20万戸を割り込んで
19万戸台になる可能性が高い。
コロナ禍の2021年度が28.1万戸だったので、
そこから3割ほど減る計算だ。
26年度は20万戸に戻すとみるが、
26年4月から義務化される
新しい構造規定への対応で
再び混乱が生じれば、
20万戸を割り込む可能性もある。
分譲住宅市場の今後は？
分譲戸建市場も持ち家市場と
同様の理由で減少しているが、
減少幅はマイルドで、足下では
県によって前年比プラスの月もある。
これから2025年度の分譲戸建ての着工は
前年比6％減の11.5万戸前後と予想する。
26年度は事業者の分譲シフトが継続、
確認申請の遅延も解消に向かうことから、
前年度から4％ほど増えて12万戸戻すと予測する。
26年度も原価はまだ上がる？
経済調査会がまとめている木造住宅の
建築費の推移を指数化した
「木造住宅建築費指数」によると、
2009年に約1708万円だった建築費が、
25年調査では2393万円、
約40％上昇している。
26年も住設・建材メーカーが
すでに値上げを発表しているうえ、
家づくりに関わる大半のステークホルダーが
賃上げとその価格転嫁を行うとみられ、
3～5％ほど、仕様や大きさにもよるが
金額にして100万円前後は
建築費が上がる可能性がある。
建築費が2393万円から
2500万円に上昇するとして、
よく言われるように
粗利率を30％確保するなら、
売価は3570万円に設定する必要がある。
この場合の粗利額は1070万円だ、
35坪の家と仮定すると坪単価は102万円。
自社の商品力とブランド、
顧客対応ならこの価格・坪単価で勝負できるか、
検討の目安にしたい。
価格競争を高めたいなら、
建築費のコストダウンを徹底するか、
戦略的に粗利を下げるかだ。
同じ原価で粗利25％だと、
売価は3330万円で、粗利額は830万円。
売価と粗利は240万円減る。
20％だと売価は約3125万円で、
粗利額は625万円。
売価と粗利は445万円減る。
また、
粗利25％・売価3330万円の家を
20棟受注したときと同じ粗利額（約1.66億円）
を確保する場合、
粗利率30％・売価3570万円だと
（4棟減）で済む。
粗利率20％・売価が3125万円だと
27棟（7棟増）必要だ。
ざっくりの計算だが、
目標粗利＆売価設定の参考にしてほしい。
注文住宅の予算相場は？
リクルートが毎年行っている
「注文住宅動向・トレンド調査」の
2025年の注文住宅建築費の
平均は3488万円だった。
ボリュームゾーンは2500-3500万円。
2500-3000万円が16.3％で昨年から微増。
3000-3500万円が19.8％で微減だった。
3500-4000万円も微減となっており、
インフレ下における家計の現状を
反映しているといえる。
一方で
4000万円以上の割合は増えて30％に達し、
平均を押し上げている
3000万円以上の割合も62.0％で過去最高。
5000万円以上の割合は13.4％で、
こちらも過去最高となった。なお、
首都圏の回答者を抜き出すと、
建築費の平均は3960万円まで上がる。
この調査では
建築した人の土地取得費用も聞いている。
新規土地取得者（全国）の
土地代は平均で1948万円。
首都圏の土地代は前年より
821万円上昇して平均3969万円となった。
この建築予算と土地取得費の
平均値を単純に足すと、
全国は5436万円、首都圏は7929万円。
ここから5500-8000万円が
ざっくりの相場といえそうだ。
5500万円を頭金なしで足下の金利（1.9％）で
35年の固定ローンで借りると
月々の支払額は約19万円。
土地取得+注文住宅は高値の花化としている。
本日はこれまでです
THE SINKEN HOUSINGからでした
では、では。
「家づくりを通じて、ご家族が幸せになるお手伝いをする」
私の使命です。
