家づくりこぼれ話！
こんにちは
建物と土地とお金のプロ菅原です。
貸家を考える
買った方が得か、
あるいは借りた方が得か。
世の中が不安定になれば、
この疑問が常に浮かんできます。
戦争や災害、
物価高騰とさまざまな要件が、
この根本的な疑問に
つながっています。
この疑問を、
買う借りるという立場ではなく、
逆に、
家賃を取れるオーナーの視点から、
貸家のことを考えてみましょう。
減価償却
貸家という事業においては、
減価償却という
税制のメリットがあります。
不動産資産の中で、
土地は経年によって
劣化するものではありません。
一方、
建物や特に設備機器などは
使えなくなる時が来ると考え、
投資した金額分を償却しているもの
として計上できます。
たとえば、
仮に2000万円相当の
木造の貸家であれば、
耐用年数は22年間と仮定され、
次のような計算となります。
2000万円×0.046＝92万円
この金額が、
所得から減算されます。
さらに、
設備機器の寿命が短いことを
分けて計算したり
定率法という当初に
償却金額が高くなる
計算をしたりすれば、
もっと大きな減価償却費を
計上できます。
それだけ、
経理上では収入が少ないと
みなされるのです。
所得が大きく
税率が高ければ高いほど、
節税効果を期待できます。
同じことが自分が住む家にも
適用できれば良いと思いますが、
居住している家には
減価償却は認められません。
居住用の資産では、
住宅ローン減税があり、
年末残高の0.7％が対象です。
2000万円×0.007＝14万円
一部は返済して
残額も減っていますので、
11～3万円ほどになり、
減価償却と比べると雲泥の差です。
しかし、
減価償却との大きな違いは、
所得である
課税対象額への控除ではなく、
「税額控除」である
ということです。
たとえば、
税率が20％の人であれば、
90万円近くとなります。
それ以上に、
この計算の時の年間返済額は、
およそ69万円ですから
返済額のおよそ4分の１を
返してくれるようなものです。
あるいは、
年間返済額69万円のうちの
利子分が20万円弱ですから、
住宅ローン控除によって
国が利子を補助してくれていると
考えることもできます。
しかも住宅ローン控除は、
土地を含めたローンを組めば、
土地の取得費も対象となります。
貸家の場合は、
この住宅ローン控除を
受けることはできませんが、
オーナーは
利回りで稼いだ資金に加えて、
減価償却のメリットを活かして
貸家の経営を行っているのです。
住宅ローン減税が
10年か13年であるのに対して、
減価償却期間は長く、
ほぼ全額を償却することができます。
おうちのはなしからでした
では、では。
「家づくりを通じて、
ご家族が幸せになるお手伝いをする」
私の使命です。
